Konkordato son dönemde inşaat şirketlerinin fazlaca başvurduğu bir iflastan korunma yoludur. İflas ertelemeden farklıdır şöyle ki; iflas ertelemeyi sadece sermaye şirketleri isteyebilir, borca batık olma şartı vardır ve alacaklıların iflas ertelemede alacaktan vazgeçme şartı yoktur vazgeçmezler, iflas erteleme sürecinde hiçbir icra takibi yapılamaz ve yapılanlarda durur. Konkordato da ise konkordato ilan etmek isteyenin sermaye şirketi olması gerekmez, şahıs şirketleri ve gerçek kişilerde sermaye şirketleri ile birlikte konkordato ilan edebilirler. Konkordato ilan eden şirket ve şahısların bir konkordato projesi hazırlaması gerekmekte olup, bu hazırlanan projenin alacaklıların belli bir çoğunluğu tarafından, kaydedilmiş olan alacaklıların adet olarak 1/2 ve alacakların yarısı tutar olarak 1/2 veya kaydedilmiş olan alacaklıların dörtte biri adet olarak ¼ ve alacakların üçte ikisini tutar olarak 2/3 kabul edildiği ve alacaklıların alacaklarının bir kısmından belli bir yüzde ile feragat ettikleri bir anlaşmadır. Konkordato ilanı için sermaye şirketi ve şahıs şirketinin borca batık olması şart değildir.

1) Konkordatoya başvurunda bir firma konut satışına devam eder mi? Ben satış ofisine gidince ya a sözleşme imzalarken bundan haberim olur mu? Ev alacağım firmanın böyle bir başvurusu olup olmadığını nasıl kontrol edebilirim?

Konkordato ilan eden firma ticari hayatına devam etmektedir. Temel amacı konkordato süresince alacaklıların aleyhine yapacakları takip, dava vb. işlemler nedeniyle malvarlığını kaybetmemek olduğu için şirketin konut satışına devam etmesinde bir sakınca bulunmamaktadır. Tabi ki bu satışların devam edeceğine yönelik konkordato projesinde yer verilmelidir. Tüketicilerin şirketin konkordato ilan edip etmediklerini satış ofisinde öğrenme imkanları yoktur. Ancak konkordato ilan eden firmanın 3 aylık süre için mahkeme tarafından verilen Geçici Mühlet Kararının Basın İlan Kurumu ve Ticaret Sicil Gazetesi yoluyla ilan edilmesi gerektiği için hem ticaret sicilden hem de ilan kurumundan bunları öğrenebilirler. Bu ilanlar web üzerinden de görülmektedir.

2) Müteahhit başvuru yaptı, benim ödemelerim ve evimin inşası sürüyor? Bu noktada ödemeye devam etmek zorunda mıyım? Cayma hakkım var mı?

Müteahhit başvuruyu yaptı ve konkordato projesi de mahkeme tarafından kabul edilmiş ise müteahhit de inşaata devam ediyorsa tüketicinin ödemelere devam etmesi zorunludur. Cayma hakkı sözleşme kurulduğu tarihten itibaren 14 gün içerisinde hiçbir gerekçe ileri sürmeden vazgeçme halidir. Dönme halinde ise sözleşme kurulduğu tarihten itibaren 24.aya kadar belli ceza bedelleri ödenerek (Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı; konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme tarihinden itibaren ilk üç ay için sözleşme bedelinin yüzde ikisine, üç ila altı ay arası için yüzde dördüne, altı ila on iki ay arası için yüzde altısına ve on iki ila yirmi dört ay arası için de yüzde sekizine kadar tazminatın ödenmesini isteyebilir.) vazgeçme hali düzenlenmiş olup, Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik konkordato halini ceza bedeli ödemeden Dönme Hakkı olarak ön görmemiştir. Ancak yine aynı yönetmeliğe göre satıcının yükümlülüklerin hiç veya gereği gibi yerine getirmediği tespit edilir veya ettirilirse (inşaat devam etmiyor, devam etse bile süresinde bitirilmesinin mümkün olmadığı görülüyorsa) sözleşme süresinin sonuna kadar herhangi bir ceza bedeli ödenmeden sözleşmeden dönülebilecektir.

3) Kötü senaryoda firma iflas etti. Bu durumunda alıcının durumu ne olur? İnşaat yarım kaldıysa nasıl tamamlanır?

İflas etme hali bambaşka bir hukuki durumdur. Artık bu durumda iflas masası devreye girecek ve şirketin alacakları ve borçları bir araya getirilecektir. Bu kapsamda iflas masası kamu alacakları öncelikli olmak üzere ödemeler yapacak ve geriye bir bedel kalmışsa yapacağı bir sıra cetveline göre özel alacakları ödeyecektir. İflas etme halinde inşaatın mevcut durumu ise çok büyük bir önem kazanacaktır. Eğer inşaat fiili %90 tamamlama seviyesine gelmişken müteahhit iflas etmişse artık tüketicilerin ellerindeki belgenin adi yazılı olup olmaması veya noterlikçe düzenlenip düzenlenmemesinin bir önemi olmaksızın tüketici müteahhitten ve onunla birlikte arsa sahiplerinden tapunun kendisine verilmesini isteyebilecektir. Kendisine tapu daha önceden verilmişse de bu tapu yasal hale gelecek ve iptal edilmeyecektir. Ancak %90 fiili tamamlama seviyesine gelmeden veya inşaat süresi sonunda fiili %90 seviyesine gelmeyecek bir durumda ise mevcut tüketiciler tapu hakkını elde edemeyecekler ve ellerinde eğer tapu var ise bu tapuları arsa sahiplerinin açacakları geriye etkili fesih davası ile iptal edilecektir. Bu durumda tüketicilerin sadece iflas masasına alacaklarını kaydetmeleri ve yukarıda bahsettiğimiz şekilde kamu borçları sonrasında alacak sırasına göre bir para kaldıysa alacaklarını alma ihtimalleri olacaktır. %90 fiili tamamlama seviyesini geçtikten sonra yasal olarak tapuyu hak eden veya aldığı tapu yasal hale gelen tüketicinin almış olduğu taşınmaz üzerinde ipotek var ise bu ipotek ayni bir alacak hakkı sağladığı için kaldırılmayacak ve tüketici bu taşınmazı ipotekli olarak teslim almış sayılacak ve ipotek alacaklısının iflas masasında talep ettiği bedeli ödemekle karşı karşıya kalacaktır. Hcizler ise şahsi alacak hakkı sağladığı için çeşitli Yargıtay kararları var olmakla birlikte hacizlerin kaldırılması gerekmektedir. Bu konuda da hacizlerin kaldırılmaması gerektiği yönünde kararlarda mevcuttur. Hacizler kaldırılmaz ise ipotek alacaklıların alma şeklinde olduğu gibi iflas masası bu hacizleri alacak olarak kaydedecektir.

4) Satış vadi sözleşmesini noterden hazırlayan ile ofiste senetle alan arasında hak farkı olur mu?

Satış vaadi sözleşmelerinin ofiste hazırlanması Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğe göre idari yaptırımı olan bir durumdur. Şirketlerin sözleşmelerini ofiste ve senetle düzenlememesi gerekir ancak uygulamada genellikle akis devam etmektedir. Noterden düzenlenen satış vaadi sözleşmelerinin en büyük avantajı mahkeme karşısına geçildiğinde tapu iptali ve tescil davalarında şekil şartı nedeniyle dikkate alınmasıdır. Senetle yapılan sözleşmelerde en büyük sorun müteahhit şirketlerin aldıkları senetleri piyasaya müşteri senedi olarak kullandırmalarıdır. Şirket batar, iflas ederse veya konkordato ilan ederse imzalanan senetler artık başka bir şirket veya şahıs elinde bulunduğu hallerde bu senedin iptali mümkün değildir. Çünkü kambiyo senetlerinde mücerretlik ilkesi yani temel borçtan bağımsızlık ilkesi vardır. Bu durumda mağdur olan tüketici aslında hiç almadığı veya alamayacağı bir daire için hiç tanımadığı bir kişiye bu senet borcunu ödemekle yükümlü olur.

5) Hangi durumda alıcının tüm haklarının buhar olma ihtimali var?

Alacaklının şirketin iflas etmesi ve inşaatın sözleşme sonu tarihinde fiili olarak %90 seviyesine gelmemesi veya süre olsa bile bu orana gelemeyecek durumda olması halinde mülkiyet talep etme hakkı sona erer. Ancak alacağını bedel olarak konkordato da bir kısmından vazgeçerek alma hakkı devam eder, iflas halinde ise bir alacak kaldı ise alabilir. Bunun dışındaki hallerde müteahhit konkordato ilan etmemiş, iflas da etmemiş sözleşme ile şahsi kefalet de vermemiş ve borca batık durumda kaçmış ise bu durumda hiçbir şey alınamaz.

6) Tüm alacaklılar içinde firmadan ev alan tüketicinin sırası nedir? Önce bankalar mı, tedarikçi mi yoksa tüketici mi hakkını alır?

Konkordato da alacaklıların belli bir çoğunluğu tarafından kabul söz konusu olduğu için buradaki konkordato projesindeki sıralama dikkate alınacaktır. Genel olarak ise alacak kalemlerinde öncelik kamu alacaklarınındır. Sonrasında ipotekle bağlanmış her türlü ayni alacak hakkı gelecektir. Bu alacak kalemleri karşılandıktan sonra sıra cetveline göre (alacaklıların yapmış oldukları takip tarihleri dikkate alınarak) alacak sırası oluşturulacaktır.

7) İflas eden firmaya karşı bir dava açmak mümkün olur mu?

a) İflas eden firmayı temsil eden kişilere karşı hileli iflas yoluyla mal varlığını bilinçli şekilde eksiltmiş ise savcılığa suç duyurusunda bulunulabilir.
b) Tüketici Mahkemelerine dava açılarak tüketici eğer iflas esnasında borcu devam ediyor ise ve vermiş olduğu senetler hali hazırda iflas eden şirkette duruyor ise borcu olmadığının tespiti davasını (menfi tespit davası) İflas Masasını taraf olarak göstererek açabilir.

Kaynak: AGK&AĞKOÇ