Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin bizim hukukumuzda içeriğinde Satış Vaadi de bulunduğu için şekil şartına tabi olması (noterden düzenleme şeklinde yapılmak zorunda olması) ve arsa payı devrini içeriyor olması nedenleriyle tek taraflı feshi mümkün olmayan ve ancak mahkemeler tarafından fesh edilebilen sözleşmelerdir.

Bu sözleşmelerde arsasını müteahhitte veren arsa sahiplerinin birçok hakkı mevcuttur. Arsa bizzat arsa sahiplerine ait olduğu için müteahhittin sorumluluğu bu arsada sözleşmede belirtilen şartları içeren bir bina yapmak ve ayıpsız-eksiksiz bir şekilde teslim etmektir. Bu konuda inşaatın hiç başlamaması, başlayıp yarım kalması ve belli bir seviyede tamamlanması hallerinde neler olabileceğin daha önceki yazılarımızda belirtmiştik.

Bu noktada ülkemizde belki de en önemli sıkıntılardan bir tanesi ve yine insanımızın önemli çoğunluğunun ve hatta birçok müteahhittin bilmediği konu MÜTEAHHİTTEN DAİRE-DÜKKAN SATIN ALANLARIN HUKUKİ DURUMU’dur. İnşaatlar yapılırken daha uygun koşullar içermesi sebebiyle (inşaat halindeyken daha düşük bir değerde satın alma şansının varlığı sebebiyle) vatandaşlarımız müteahhittin kat karşılığı yapmış olduğu binalarda yer almayı çokça tercih etmektedir. İşte bu durumda Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin o meşhur ve acılı süreci karşımıza bazen çıkmaktadır. Müteahhitte kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince verilen daire veya dükkanlar aslında o inşaatı tamamlama ve teslim etme şartına bağlı olarak verilmiştir. Müteaahhit bu inşaatı tamamlamadan bu hakkı elde edemeyecektir. Yargıtay ise bu konuda müteahhittin bu bağımsız bölümleri hak ettiği anı %90 fiili tamamlanma oranı olarak göstermiştir. Yani Yargıtay’ın tanımı ile gidersek kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile bir bina yapılıyorsa ve bu binada en az %90 seviyesine gelinmişse artık müteahhit arsa sahiplerinin kendisine taahhüt ettiği daire ve dükkanlara sahip olmuş olur. İşte bu durumda müteahhit bu daire veya dükkanları eğer tapularını daha önce devralmış veya %90 seviyesi tamamlandıktan sonra devralmış ve bunları tüketicilere devretmişse tüketicilerin elde etmiş oldukları bu tapular yasal geçerlilik kazanmış olacaktır. Ancak burada unutulmaması gereken önemli husus inşaat fiilen %90 seviyesini geçmiş olsa dahi ağır kusurlu ise (oturulabilecek durumda değilse) bu durumda arsa sahiplerinin binayı teslim almaktan imtina etmeleri hakları olduğundan bu durumda geriye etkili fesih ve tüm müteahhitte ait ve ondan daire-dükkan satın alanların tapuları da iptal edilebilecektir.

Müteahhitte arsa sahipleri belli bir arsa payını devretmiş ve müteahhitte bu arsa payını yine tüketicilere devretmişse ve inşaat %90 fiili tamamlanma seviyesine gelmeden müteahhit bırakıp kaçmış, iflas etmiş, belirtilen sürede inşaatı tamamlayamamış veya belirtilen sürede %90 seviyesinde tamamlayamayacağı anlaşılıyorsa bu durumda arsa sahiplerinin seçimlik hakları vardır; Ya sözleşmeyi geriye etkili olarak fesh edeceklerdir ya da inşaatın bitirilmesi konusunda mahkemeden karar talep edeceklerdir. Sözleşmenin geriye etkili olarak fesh edilmesinin talep edilmesi halinde müteahhitten bu şartları içeren daire veya dükkanları satın alan tüketicilerin de tapuları iptal olacaktır. Tapuları iptal edilen tüketicinin yapabileceği tek hukuki süreç müteahhitten ödemiş olduğu bedeli talep etmektir. Zaten ödeme güçlüğüne düşmüş ve/veya iflas etmiş/kaçmış bir müteahhit var ise karşımızda bu durumda da herhangi bir şekilde bedelin geri alınması da mümkün olamayacağı için çok büyük bir mağduriyet ortaya çıkacaktır. Bu nedenlerle;

1) Kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılan bir taşınmazda daire veya dükkan satın almadan önce dikkat etmeniz gerekenler şunlardır;

a) Şirketin kim olduğuna, referanslarına, yaptıkları projelere, ekonomik yeterliliğine ve sermaye yapısına bakın
b) Müteahhitten eğer alabiliyorsanız %90 seviyesinde iade etmek şartı ile ve sadece teminat amaçlı bir garanti temin etmeye çalışın (teminat mektubu, teminat ipoteği, müteahhittin şahsen de müteselsil kefil olduğu teminat çeki veya senedi vb.)
c) 50 bağımsız bölüm ve üzeri inşaa edilen taşınmazlar için getirilmiş olan bina tamamlama sigortası veya yasa da tanımlanan diğer teminatların olup olmadığına mutlaka bakın

2) İnşaat hiç başlamamış, başlamış yarım kalmış veya belli bir seviyeye gelmişse dikkat etmeniz gerekenler şunlardır;

a) İnşaat yavaşlamışsa veya iş bırakılmışsa mutlaka bir sorunun başladığını derhal hissedin ve müteahhitte ihtar göndererek açıklama yapmasını talep edin
b) Arsa sahipleri tapuyu iptal etme hakkına sahip oldukları için arsa sahiplerinin kendi aralarında müteahhitle ilgili alacakları kararlar konusunda yapacakları tüm toplantılara mutlaka katılın
c) Arsa sahipleri eğer sözleşmeyi geriye etkili fesh etme kararı vermişlerse inşaatın tüm arsa sahipleri ve müteahhitten daire alan tüketiciler olarak birlikte tamamlanması konusunda mutlaka çözüm önerisi getirin ve mevcut tamamlama oranına müteahhitten daire ve dükkanlar olarak daha fazla bedelle katılma talepli bir tamamlama projesi sunun
d) Arsa sahipleri geriye etkili fesh istemişlerse ve tapuların da iptalini talep etmişlerse müteahhittin yapmış olduğu inşaat oranında hak ettiği inşaat maliyet bedeli (enkaz bedeli) kısmına mutlaka müdahil olun bu konuda bu bedele tedbir koydurun. (Alacağınızın küçük de olsa bir miktarını kurtarabilmek amacıyla)

Kaynak: AGK&AĞKOÇ