Yöneticinin sorumluluk ve görev alanları nelerdir?

Kat Mülkiyeti Kanununa göre 8 bağımsız bölüm ve üzeri apartmanlarda yönetici olması mecburidir. Bunun altındaki bağımsız bölümleri olan apartmanlarda ise isteğe bağlı olarak seçilebilir. Yöneticinin seçimi yine kanunda özel bir oy oranına bağlı kılınmıştır. Apartmana ilişkin yapılacak bazı işlerde katılanların yarıdan bir fazlası ile karar almak mümkünken apartman yöneticisi hem katılanların sayısının yarıdan bir fazlası hem de arsa payı bakımından da yarıdan bir fazlası ile seçilir.

Peki yöneticinin görevleri nelerdir?
Kat Malikleri kurulunca alınan kararları uygulamak
Apartman veya sitenin bakım, korunması ve gerektiğinde onarımını yapmak
Apartman veya sitenin genel yönetim işleriyle ilgili aidatların toplanmasını sağlamak, aidat toplanamadığı takdirde ödemeyen kat maliki hakkında yasla işlemleri başlatmak,
Aidat toplanması ile ilgili olarak bu ödemelerle ilgili bankada hesap açtırmak ve bu hesaptan gerekli harcamaları belgeli bir şekilde yapmak
Kat maliklerini olağan veya olağanüstü toplantıya çağırmak
Apartman veya site yönetimi adına açılan davalarda tebligatları kabul etmek

Peki yöneticinin bu işleri yaparken sorumluluğu nedir?
Yöneticinin sorumluluğu kanunda vekil sorumluluğu olarak tanımlanmıştır. Yönetici yapmış olduğu tüm iş ve işlemleri için Kat Malikleri Genel Kuruluna karşı sorumludur. İbra edilmediği takdirde de bu sorumluluğu asla sona ermez. Yönetici veya varsa yönetim kurulu her genel kurul öncesinde o tarihe kadar ki elden edilen gelirler ile yapılmış giderlerin hesabını vermek zorundadır. Yine kat maliklerinin yarısının talebi ile de genel kurullar dışında hesabın gösterilmesi zorunludur. Denetçinin talebi ile de yönetici veya yönetim kurulunun hesapları şeffaf bir şekilde iletmesi ve açıklaması zorunludur. Yönetici eğer görevi yerine getirirken kendisine ödenen paraları kendi hesabına aktarı ve kullanırsa TCK 155.maddesinde yer alan güveni kötüye kullanma suçunu işlemiş var sayılır. Bu maddeye göre böyle bir durum ortaya çıkarsa yönetici 1 yıldan 7 yıla kadar hapis cezası ile yargılanması durumu oluşacaktır.

*Site yönetimlerinde şeffaflık nasıl sağlanıyor (aidat ödeyenler gelir gider kayıtlarını kontrol edebilir mi)

Kat maliklerinin yarısının talebi ile yönetici hesapları maliklere iletmek zorundadır. Ayrıca kat maliklerinin Sulh Hukuk Mahkemelerine açacakları toplantı iptali veya karar iptallerine yönelik davalarda da mahkeme hakimi kayıtların gönderilmesini talep ederse yönetici bunu sunmak zorundadır.

Apartman veya site kat malikleri kurullarında doğru olan gelir gider hesaplarının periyodik olarak apartman girişine asılması kararının alınması ve bunun denetlenmesidir. Kat malikleri böyle bir karar alırsa yönetici uymak zorundadır.

*Yöneticinin alınacak hizmetlerin seçiminde (güvenlik, bahçe bakımı vs) danışma/karar verme süreci nasıl işler

Yönetici alınacak hizmetler konusunda öncelikli olarak genel kurula karşı sorumludur. Genel yetkileri olan apartmanın bakım onarım ve korunmasına ilişkin işlerde fahiş fiyat teklifi almamak ve acil işlerden olması kaydı ile genel kuruldan yetki almadan bu işleri yaptırabilir. (Apartman elektrik sisteminin bozulması üzerine elektrikçi çağrılması, su sisteminde veya depolarda sorun olması halinde gerekli hizmetin alınması gibi ) Ancak ciddi masraf gerektiren ve tüm kat maliklerini ilgilendiren büyük harcamalarda genel kuruldan yetki almak zorundadır. (Apartmanın boyanması, mantolamasının yapılması gibi işlerde) Bu nedenlerle de apartmanını güvenlik hizmetinin alınması ve bahçe bakımı gibi işlerde de genel kuruldan onay alması şarttır.

Apartman kat maliklerinin yöneticiye büyük bir özgürlük alanı bırakmaması acil işler dışında bahsettiğimiz işler için Kat Malikleri Genel Kurulunda bu hizmetler için en az 2-3 teklifin alınması ve hatta daha büyük işlerde yönetici yanında teknik bir heyetinde kurulmasının sağlanması ve bu kurulun teklif alarak işleri de denetlemesini öneriyoruz.

*Aidatların kıstasları/içerikleri nelerdir (fatura, ortak alan, bahçe, havuz vs)

Bir binayı veya siteyi ilgilendiren tüm hizmetler aidat konusunu oluşturabilmektedir

Apartman görevlisi, bahçıvan, güvenlik görevlileri veya teknik hizmet veren diğer görevlilerin maaşları, İş Kanununa göre diğer sosyal güvenlik ve işçilik alacak hakları
Ortak alanlara ilişkin yapılan tüm harcamalar (Ortak aydınlatma, havuz, çocuk parkı, spor salonu, sosyal tesis, bina sigortası, depoların bakımı, temizliği, binanın temizliği vb gibi)
Kat Malikleri Genel Kurulu kararı ile alınan her türlü hizmet alımı, tadilat, makine ve ekipman alımı gibi harcamalar

*Ödenen aidatlar ile talep edilebilecek hizmetler nelerdir

Ödenen aidatlar ile ilgili Kat Malikleri genel kurulunda alınan her türlü karara ilişkin hizmet alınabilecek yine apartmanın bakımı, korunması veya onarımı işleri için de bu harcamalar talep edilebilecektir.

*Ödenecek aidatlar neye göre belirleniyor (daire büyüklüğü, kullanım oranı vs)

Kat malikleri kendi aralarında başka bir anlaşma yok ise (yönetim planında farklı bir hüküm veya kat malikleri genel kurulunda oy birliği ile alınmış aksine bir karar yok ise) apartman görevlisi, bahçıvan ve güvenlik gibi giderlere eşit bir şekilde bunun dışındaki tüm harcamalara ise arsa payları oranında katılırlar.

Türkiye de arsa paylarının genelde yanlış dağıtılmış olması nedeniyle kat maliklerinin yönetim planına bu durumu isterlerse daire büyüklüğü veya kullanım oranı olarak geçmelerini önermekteyiz. Eğer yapılmış bir yönetim planı var ise bunu değiştirmek için 4/5 çoğunluk gerekli olduğu için de bunu sağlamaları halinde bu düzenlemeyi yapmaları adaleti sağlamış olacaktır.

*Aidat oranlarına hangi durumda/durumlarda itiraz edilebilir, hukuki olarak hangi noktaya kadar götürülebilir

Apartman veya site aidatlarına itiraz ancak kat malikleri genel kuruluna katılım ile mümkündür. Kat malikleri taşındıkları ilk yıllarda genel kurullara heyecanla katılmakta ancak sonraki yıllarda katılım sağlamayarak çok önemli bir görevi ihmal etmektedir. Bu ihmalin bedelini de maalesef aidat vb gibi sorumluluklarda görmekteyiz. Şöyle ki; apartman kat malikleri genel kurulu birinci toplantıda apartman kat maliklerinin yarıdan bir fazlası ikinci toplantıda ise nisap aranmaksızın toplanmakta bu toplantılarda da katılanların yarıdan bir fazlası ile karar almaktadırlar. İşte bu kararlar alındığında da toplantıya katılmayan kat malikinin karara itiraz edebilmesi için 6 ay içerisinde Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açması dışında bir yolu da bulunmamaktadır. (Toplantıya katılıp olumsuz oy verenler için de toplantı tarihinden itibaren 1 ay içerisinde bu davanın açılması gerekmektedir.) Dolayısıyla apartman veya site demokrasisinin en temel kurumu olan genel kurula katılmak çok önemlidir.

Bunun dışında Kat Mülkiyeti Kanunu 43.maddesine göre yapılması istenen yenilik ve ilave çok masraflı veya lüks ise veya sadece bazı kat maliklerinin kullanımına ilişkin ise diğer kat maliklerinin bu gidere katılması zorunluluğu yoktur. (Örneğin apartman veya site içerisinde bebek bakım odası yapılmak istenmesi halinde çocuğu olmayan kat maliklerinin bu gidere katılması zorunlu değildir.) Böyle bir durum oluşmuş ve kat maliklerinin tamamından bu aidatla alınıyor ise bunu öğrenen kat maliki iptali için her zaman dava açabilir.

*Aidat ödenmemesi durumunda yaptırım var mı?

Aidatını ödemeyen kat maliki hakkında yönetici veya diğer kat maliklerden her biri dava açabileceği gibi icra takibi de yapabilir. Aidat ödememe halinde özel bir gecikme tazminatı hesabı da işler ve ödenmeyen aidatlar için aylık %5 gecikme tazminatı da alınır.

*Aidatını ödemeyen veya boş olan dairelerin aidatları, ödeyenlere paylaştırılabilir mi

Aidatını ödemeyen veya boş olan dairelerin aidatları hiçbir şekilde diğer kat maliklerine paylaştırılamaz.

Yeni binalarda bina tamamlanmış ve bağımsız bölüm sayısının 2/3 çoğunluğu da fiilen bağımsız bölümleri kullanmaya başlamış ise kat mülkiyeti hükümleri uygulanarak aidat toplanmaya başlanabilecektir. Ancak böyle bir kullanım yok ise boş olan tüm bağımsız bölümlerin aidat ödeme sorumluluğu müteahhitte (yüklenici) aittir.

*Apartman/Site yönetimi kararlarına itiraz süreci nasıl işler?

Kat malikleri kat malikleri genel kuruluna katılmışlarsa itiraz ettikleri ve kabul etmedikleri maddelere ilişkin kabul etmeme nedenlerini karar defterine geçirmelidirler. Toplantıya katılan kat malikinin 30 gün içerisinde Sulh Hukuk Mahkemesine dava açma hakkı vardır. Toplantıya katılmayan kat malikinin ise kararı öğrenme tarihinden itibaren 6 ay içerisinde alınan kararlara karşı yine Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açma hakkı bulunmaktadır.

*Bu aidat çekişmesi için iki tarafa da önerileriniz var mı

Kiracı ve mal sahibinin aidatları ne şekilde ödeyeceği konusunda ise; binanın işletme bütçesine ilişkin her türlü harcama kiracının da katılmak zorunda olduğu harcamalardır. Apartman görevlisi veya diğer hizmet verenlere ilişkin maaşlar, ortak alan harcamalarına katılım (havuz, sosyal tesis, çocuk parkı vb. harcamalar gibi) Apartman veya sitenin yatırım bütçesi kalemine giren işlemlerde ise aidat yükümlülüğü sade mal sahibine aittir. Asansörün değiştirilmesi, binanın boyanması, binanın mantolaması, demirbaş alımı vb. gibi kalemlerde bu aidata kiracı dahil ettirilemez. Bu arada kiracının aidat yükümlülüğü en fazla ödediği aylık kira bedeli kadardır. Bu miktarı aşan aidatlarda sorumluluk o kısım için mal sahibine aittir.

Bunun haricinde de yine lükse giderlere katılım konusunda 43.madde geçerli olup aidat sorununu temel çözümü kullanım alanına göre aidat toplanmasının sağlanması, havuz gibi alanları kullanmak istemeyen malikler için sitelerde havuzlara giriş sistemi kurularak bunun sadece o aidatı ödeyenlere kullandırılması, aidat konusunun işletme bütçesi ve yatırım bütçesi şeklinde düzenli olarak ayrılıp kiracı ve mal sahiplerine o yıl içerisinde hangi kısımları ödeyeceklerinin şeffaf bir şekilde aktarılmasından geçmektedir.

*Sitenin otopark/dükkan gibi alanları işletilebilir mi, aidatlar bu işletmelerden sağlanabilir mi

Site ortak alanları kat maliklerinin oy birliği ile verecekleri karar ile kiraya verilebilir. Bu ortak alanlardan elde edilen gelirler gayrimenkul sermaye iradı olarak kabul edildiği için elde edilen gelirin beyanname verme sınırını geçmesi durumunda her kat maliki tarafından beyan edilmesi zorunludur. Yönetim bu gelirleri yine oy birliği ile alınacak karar doğrultusunda aidatlar için kullanabilir.

*Kiracılar/ev sahipleri arasındaki sorunların çözümünde yöneticinin rolü nasıl olabilir

Yönetici o taşınmazda oturan her kat maliki veya kiracının hakkını eşit ve adilane bir şekilde korumakla yükümlüdür. Mal sahiplerine özel bir sistem geliştirerek kiracıların haklarına zarar oluşturacak işlem yapamaz. Bir taşınmaz kiralandıktan sonra artık kiracı o taşınmazın zilyedi olmuş demektir ve kat mülkiyeti kanunu kapsamında malike tanına bazı haklardan faydalanabilir (Kat malikleri genel kuruluna katılamaz, oy kullanamaz)

Bu çerçevede yönetici ana yapının içinde yaşayan herkesin birlikte yaşama kültürüne sahip olacak şekilde yaşamasını temin etmek ve kat malikleri ile kiracılara gelebilecek zararları bertaraf edecek önlemleri almakla yükümlüdür.

Kiracı ve ev sahibi arasından hukuki ihtilaf konusu oluşmayacak konularda veya davaya dönüşmeden adeta bir ara bulucu gibi tarafsız bir şekilde sorunları çözmeye çalışması veya tarafları bir araya getirmesi görevi olmasa dahi ortak yaşama kültürü açısından değerli olacaktır.

Saygılarımla
Av.Ali Güvenç KİRAZ
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı

Kaynak: AGK