Gayrimenkul satın almak için her zaman tapuya gitmek ve bitmiş tamamlanmış taşınmaz satın almak mümkün olamayabiliyor. Projesi yeni çıkmış veya inşaat halindeyken de insanlar daha ekonomik olduğunu düşündükleri için bu şekilde ki taşınmazları da satın almayı tercih edebiliyorlar. Bu konuda 28 Mayıs 2014 tarihinde yürürlüğe giren Tüketici Kanunu Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri bölümü aslında bu sözleşmelerin ne şekilde yapılacağını, ne şekilde cayma ve dönme haklarının kullanılacağını yine tapunun ne zamanda teslim edilmesi gerektiğini ve satış sözleşmesi yapılırken sözleşmelerde nelerin olması gerektiğini bizlere söyledi. O günden itibaren garantiyi sağlayan tamamlama sigortası gibi hususlar hariç neredeyse işler halde bir Tüketici Kanunumuz var ve tabi bu konuda uygulamada çıkacak sorunlarda da gerek idari cezalar gerekse de dava yolu ile hak arama mücadelesinin karşılığı da kanunda yer aldı.

Ancak son dönemlerde çok ilginç bir yöntem bazı yükleniciler tarafından uygulanır olduğu görüldü. Özellikle 2017 yılı sonunda başlayan konut arzının ciddi hale gelmesi ve bazı yükleniciler açısından iflasın oluşması bazı yerlerde yüklenicilerin hiç başlayamaması veya inşaatları bitirememesi gibi nedenlerle bazı yüklenicilerin özellikle satış vaadi sözleşmeleri ile satış yaptıkları projelerde bir muvazaa (danışıklı işlem) yolunu tercih ettiklerini görüyoruz. Bu yöntem aslında ceza hukuku açısından da kısmen dolandırıcılık olarak da nitelendirilebilir. Dolayısıyla vatandaşlarımızı aşağıda anlatacağımız yeni yönteme yönelik uyanık olmaya dikkatli olmaya davet ediyoruz. Şöyle ki;

Bazı yükleniciler bir inşaat projesine girerken arsa sahipleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıyorlar ve bu sözleşmeyi X şirketinin imzaladığını varsayalım. Ancak proje mahallinde bulunan satış ofisini ise Y şirketi olarak tanıtıyorlar. Bu X ve Y şirketleri arasında herhangi bir organik ilişki bulunmuyor, ortakları farklı ve adresleri de farklı oluyor. İşte size Y şirketi satış vaadi sözleşmesi ile 3.kat 6 numaralı daireyi satıyor, parasını tahsil ediyor. Tapu da kat irtifakı kurulmamış veya kurulmuş ama yüklenici payının da arsa sahipleri üzerine kurulmuş olduğunda da (Ankara usulü inşaat modeli diyoruz) tapudan kaynaklı bir sıkıntı olmadığını düşünüyorsunuz. İşte ödemeleri yapıp, tapu almaya gittiğinizde ise eğer o dönemde müteahhit kaynaklı bir iflas vb bir durum yok ise size tapuyu başka bir şirketin devrettiğini görüyorsunuz ancak burada önemli husus inşaat şirketi zor duruma girmiş ve/veya iflas etmiş ise tapuya gittiğinizde bir anda tapuların sizin sözleşme yapmadığınız başka bir şirket üzerine devredildiğini hatta sizin satın aldığınız 3.kat 6 numaralı dairenin de 3.kişilere satıldığını görebiliyorsunuz. Bu durumda bu hiç bilmediğiniz şirkete gittiğinizde de “siz başka bir şirket ile anlaşma yaptınız, bizim o şirketle bir ilgimiz yok alacağınızı gidin onlardan talep edin” savunması ile karşılaşabiliyorsunuz. İşte böylece hem paranız gitmiş hem de tapuyu hiç alamayacak bir duruma gelmiş olabiliyorsunuz.

Bu duruma sebebiyet veren bazı şirketlerin iflas veya ekonomik zor duruma girme halinde bir hülle yolunu denediklerini görüyoruz. Ancak bir de bunu profesyonel olarak yapan bazı şirketler var bunlar ise sizin hiç anlayamayacağınız çok ince bir dolandırıcılık yolunu tercih ediyorlar. Şöyle ki siz X Yapı A.Ş ile sözleşme imzalıyorsunuz ama arsa sahipleri ile yüklenici X Yapı Ticaret A.Ş. sözleşme imzalıyor. Siz bana arsa sahipleri ile sözleşmenizi gösterir misiniz dediğiniz de karşınıza konulan sözleşmede ki bu ufak farkı anlamıyor direkt şirket ismi doğru ise bunu kabul ediyor ve güvenebiliyorsunuz. Son dönemlerde bazı yüklenicilerin de bunu yaptığını görüyoruz. İşte aslında her ki yöntemde hem etik dışı hem de hukuk açısından hukuka aykırı sözleşmelerdir.

Bu konuda vatandaşlarımızın;

1) Eğer yüklenici başka kişilerin arsasında inşaat yapıyorsa satın almak istediğiniz yere ilişkin “arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini” mutlaka inceleyin.
2) Size gösterilen arsa sahipleri ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde ki inşaat şirketi ile sizinle alım-satım sözleşmesi yapan şirketin ünvanının noktası virgülüne aynı isim olmasına mutlaka dikkat edin.
3) Satış vaadi sözleşmesini mutlaka noterden yapmaya çalışın ve hatta noterden almış olduğunuz sözleşmeyi tapuya şerh ettirin. Tapuya şerh ettirdikten sonra artık sonra gelen haciz ve/veya ipotekler sizi bağlamayacaktır.
4) Satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığınız inşaatı zaman zaman gidip kontrol edin, inşaat durmuş ve arsa sahipleri yüklenici ile sözleşmesini fesh etmiş ve başka yeni bir yüklenici ile anlaşmış olabilir bu durumda eğer tapuya sözleşmenizi şerh ettirmemişseniz sadece eski yüklenici ile aranızda bir alacak ilişkisi kalmış olur ki zaten zor duruma düşen müteahhit size bu bedeli ödeyemeyecektir.
5) Bu şekilde farklı sözleşmelerin size imzalatıldığından emin olursanız hiç beklemeden hem Tüketici İl Müdürlüğüne, Cumhuriyet Savcılığına şirket yetkililerini şikayet edin ve satın aldığınızı düşündüğünüz mülkün niteliğine göre Tüketici Mahkemesi veya Asliye Hukuk Mahkemesi nezdinde alacak davanızı mutlaka açın.
6) Arsa sahipleri ile sözleşme yapan ve sizinle satış sözleşmesi yapan her iki şirket arasında bağlantı olup olmadığını mutlaka araştırın (geçmişte yaptıkları işler, iki şirketin ortakları arasındaki bağlantılar vb. gibi) bir delil yakaladığınızda iki şirketin de birbiri ile bağlantılı olduğu iddiası ile mahkemeye başvurabilirsiniz.

Kaynak: AGK&AĞKOÇ