Ülkemizde gayrimenkul alırken, satarken veya sözleşme yaparken yaşamış olduğumuz temel bazı sıkıntılar için genel kanunlar çıkarılarak çözüm yoluna gidilmekte ancak ufak tefek fakat hayati önem taşıyan konularda sorun çözücü kanun çok fazla yapılamamaktadır. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı günlük hayatımızı ilgilendiren bir çok konuda önemli detay diyebileceğimiz değişiklikleri içeren bir kanun tasarısı hazırladı ve bu kanun tasarısı meclis tarafından onaylandı. Resmi Gazete yayımı ile yürürlüğe girecek olan yasal düzenlemeler neler içeriyor?

Kentsel dönüşüm yasası ile son dönemde “inşaatı başlamamış, başlamış yarım kalmış veya bitirilememiş” yapılar için çok ciddi bir şekilde oluşan mağduriyete yönelik olarak mahkemelerde 3-4 yılı bulan yargılama sürecine yönelik tarihi bir adım atılmıştır. Buna göre; Oybirliği ile veya 2/3 arsa payı çoğunluğu ile gayrimenkul satış vaadi ve/veya kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmış olan taşınmazlar için müteahhit kaynaklı sebeplerle;

a) 1 yıl içerisinde inşaata hiç başlanmamış
b) İnşaata başlanmış ancak belli seviyede durmuş ve yaklaşık 6 aydır projenin zamanında bitirilmesini gerektirecek şekilde devam etmeyen sözleşmeler için

Arsa sahipleri 2/3 arsa payı çoğunluğu ile karar alacaklardır. Bu yazılı bir şekilde alınacak olan kararlarını Bakanlığa bildireceklerdir. (Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine) Bakanlık 2/3 arsa payı çoğunluğu ile alınan kararı inşaatın yapıldığı/yapılmak istenen yere de giderek tespit edecek ve müteahhitte 30 gün süre verecektir. Müteahhite 30 günlük süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi ihtar edilecek ve bu süre içerisinde inşaatta başlanmadığı tespit edildiğinde ise sözleşme artık ikinci bir süreye veya dava açmaya gerek olmaksızın fesh edilecektir.

Sözleşmelerin tek taraflı feshi sonrasında;

Taşınmazların siciline işlenmiş olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ve/veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri şerhleri tek taraflı olarak kaldırılacaktır.
Fesih tarihine kadar yapılmış işlere ilişkin tazminat ve sair haklar, devrolunan hisseler ve yapılan ödemeler konusunda ise genel hukuk hükümlerine göre işlem yapılacaktır.
Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından ödenmesi gerekli olan kira yardımları hak sahiplerinden geri talep edilemeyecektir.

Kentsel dönüşüm yasasında yine önemli bir değişiklik yapılarak kentsel dönüşüm alanlarında; Gayrimenkul satış vaadi ve/veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile yapılan inşaatlarda müteahhite pay devri yapılmış ise

Malikler adına kat irtifakı kuruluncaya kadar malzeme ve işçilik alacakları hariç olmak üzere haciz veya tedbir kararı uygulanmayacaktır.
Yapım işine başladıktan sonra altı ay içerisinde kat irtifakı kurulmazsa haciz ve tedbirler uygulanacaktır.

Kentsel dönüşüm alanında yapılan taşınmazlardan daire/iş yeri satın almak isteyen Tüketicileri koruyan ciddi bir düzenleme yapılmış ve;

Müteahhit arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine göre kendi payına düşen bağımsız bölüm satışlarını inşaatın ilerleme seviyesine göre İdarenin iznine göre (belediyenin) yapabilecektir. Bu konuda müteahhit inşaatın ilerleme seviyesine göre belediyeye başvuracak ve pay satışı yetkisi isteyecektir. Belediye de seviyeyi (tamamlama oranını) tespit edecek ve bu oranın %10 altındaki oranda pay satışı yetkisi verecektir. Bunun haricindeki tüm satışlar geçersiz olup müteahhit sorumluluğunu doğuracaktır. Arsa sahipleri sorumluluğu kendi üzerlerine almak kaydı ile müteahhittin pay satışını (bağımsız bölüm satışı) tamamını yapmasına muvafakat edebileceklerdir.

Kentsel dönüşüm uygulama alanlarının tamamında Kartal ve Beyoğlu’nda yıkılan binaların göstermiş olduğu büyük trajedi sebebiyle artık bakanlık bu tür bina ve alanlarda maliklerin onayı olmadan tahliye, yıkım ve bizzat uygulama yapabilecektir. Buna göre;

Yıkılacak derecede riskli yapılar, çökme alanları, heyelan alanları, su baskını, kaya düşmesi, yangın, patlama vb. gibi riskli alanlar Bakanlıkça tespit edilerek re’sen uygulama yapılabilecektir. Bu alanlar tespit edildiğinde muhtarlıklara liste olarak asılacaktır. Şahsen tebligat yapılmayacaktır. İtiraz etmesi süresi 2 gün olup teknik heyet 3 gün içinde itirazı neticelendirecektir. Tahliyeyi Bakanlık kolluk kuvvetleri yardımı ile derhal yapacaktır.
Taşınmazlar üzerindeki her türlü hak ve şerh terkini ve tüm tapu-kadastro işlemlerini yine yıkım, ruhsat işlemlerini Bakanlık re’sen yapacaktır.
Bu şekilde tespit edilen alanlarda daha önce maliklerin yapmış oldukları tüm özel yapılan tüm sözleşmeler fesh edilmiş sayılacaktır.
Yapılacak olan inşaatlarda değer esasına göre hak sahipliği belirlenecek ve yine buna göre borçlanma oluşacaksa bu borçlanma söz konusu olacaktır.
Burada yapılacak tüm masraflar Dönüşüm projeleri hesabından karşılanacaktır.
Türk Medeni Kanun 883.maddeye bir ekleme yapılarak; Süreli ipoteklerde sürenin bitiminden itibaren 30 gün içerisinde malikin talebiyle ipotek re’sen terkin edilecektir. (150/C şerhi olmayan ipotekler için geçerli olacaktır)

Yurt dışında yaşayan vatandaşlarımızın tapu almasını kolaylaştıran yine tapu kayıtlarında ortaya çıkan ve bunları düzeltmek için insanlarımızı mahkemelere götüren ve yine birbirleri ile trampa yapmak zorunda bırakan tüm hatalı işlemler için pratik ve hızlı bir süreç öngörülmüştür. Buna göre;

Yurt dışında yaşayan bir Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı için farklı tapu müdürlükleri veya yurt dışı teşkilatlarında bulunanlar açısından artık aynı yerde olma zorunluluğu kaldırılmış ve tarafların farklı teşkilatlarda bulunarak ayrı ayrı sözleşmeler kurması suretiyle tamamlanması sağlanmıştır.
Tapu kaydında kadastro tespiti veya tapu sicilinde yapılan işlem hatalarından kaynaklı mahkemeye giderek düzeltme yerine bizzat tebligat yapılması ve 30 gün süre verilmesi yoluna gidilmiş, 30 gün içinde muvafakat verilirse hemen ve muvafakat verilmez ise müdürlükçe re’sen düzeltme hakkı getirilmiştir. Re’sen yapılan işleme karşı işlem sonucunun bildirilmesi tarihinden itibaren 60 gün içinde Asliye Hukuk Mahkemesine dava açılabilecektir. ,
Tapu Müdürlüklerinde yapılan işlemlerde resmi senede fotoğraf yapıştırılması mecburiyeti kaldırılmıştır.
Kat Mülkiyet Kanunu’na ek madde eklenmiş ve;
D1) Hatalı blok numaralarının düzeltilebilmesi için kat malikleri kurulunun salt çoğunluğu kararı ve lisanslı harita ve kadastro bürosu veya kadastro müdürlüğü teknik raporu ile belediye tarafından onaylı yeni vaziyet planı sunulması hakkı getirilmiştir.
D2) hatalı bağımsız bölüm numaraları konusunda ise harç ödeyerek trampa yapma yoluna gidilmesi gibi mağduriyet yaratıcı süreç artık kaldırılmış yine hatalı bağımsız bölüm maliklerinden birisi tarafından lisanslı harita ve kadastro bürosu (LİKAB) veya kadastro müdürlüğünce hazırlanan ve belediye tarafından onaylanan teknik raporla işlem yapılması hakkı getirilmiştir. Taşınmazlar üzerinde ayni ve şahsi haklar (ipotek, aile konutu şerhi vb. gibi) var ise bunların onayı aranacaktır.

İmar Kanunu’nda yapılan değişiklikler ile;

Kamulaştırmasız el atma davalarına konu edilen ve ciddi bir hazine yükü oluşturan imar uygulamaları ile ilgili çok önemli değişiklik yapılarak; 5 yıl imar programı süresi içerisinde idarenin 18.maddeye göre arsa ve arazi düzenlemesi yapması veya 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu gereğince trampa yapılması veya satın alma yapılması zorunluluğu getirilmiştir. Bu süre en fazla 1 yıl uzatılabilecek olup bundan böyle idareler özellikle de belediyeler için kamulaştırmaz el atma kaynaklı bir süreç oluşturma hakkı tamamen ortadan kaldırılmıştır. Bu 5 yıllık süre içerisinde belediyeler bu taşınmazları kamu mülkiyetine geçirmek zorunda olacaklardır. Belediyeler ve valilikler imar planları kesinleştikten sonra 5 yıl içerisinde parselasyon planlarını yapmak zorundadırlar. 5 yıl içerisinde yapmazlarsa bu nedenle oluşacak kamulaştırmadan kaynaklı tüm sorumluluk belediye veya valilike ait olacaktır.
Yine imar uygulaması sonucu DOP (Düzenleme Ortaklı Payı) olarak ayrılan yerler için kamuya geçiş anına kadar arsa sahiplerinin özel tesis yapma hakları sağlanmıştır. (yol, meydan, ibadet yeri, parklar hariç) Örneğin imar planında kamuya ait okul, sağlık tesisi olarak gözüken bir yerde vatandaş kamuya geçene kadar özel okul veya hastane yapıp işletebilecektir.
Belediyeler açısından İmar Kanunu 15 ve 16.maddelerine istinaden yapılan ifraz ve tevhitler için geçerli olmak üzere parselasyon planı tescil edilmiş olma şartı getirilmiştir. Belediyelerin bu tescil edilmiş olma şartını aramadan işlem yaptıkları çokça görülmekte olup bundan böyle imar parselasyon planı tescil edilmeden 15/16.maddeye göre işlem yapılamayacaktır.
Yine Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği ile getirilen husus yasalaştırılmış ve yapılaşmaya elverişli olmayan parsellerde 3 ay içerisinde maliklere verilen süre içinde de anlaşma olmazsa resen tevhit ve ifrazı belediyeler yapacaktır.
Düzenleme Ortaklık Payı %45’e çıkarılmıştır (En son uygulama ile %40’tı) DOP yeterli olmadığı takdirde öncelikle geriye kalan alanların muvafakat ile Hazine ve kamuya ait alanlardan karşılanması yoluna gidilerek kamulaştırmasız el atma alanlarının azaltılması ve hazine/belediyelerin bütçelerinde oluşan ciddi zararın önlenmesi sağlanmak istenmiştir. Bu da yeterli olmazsa kamulaştırma süreci işletilecektir.
Bir parselden bir defa DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) kesintisi yapılması şartı korunmuş ancak; ilk uygulamada yapılan kesinti eğer %45 olarak değilde daha az yapılmışsa, bölgede yapılaşma koşulları ile nüfusta artış olması halinde eksik kalan kısım %45’ tamamlanabilecektir.
DOP kesintisi yapılamayan parseller için bu pay bedele dönüştürülmüştür. Bedeli de SPK Lisanslı değerleme uzmanları veya belediye takdir komisyonları belirleyeceklerdir. Bu bedel tapuda beyanlar hanesine işlenecek ve taşınmazın satışı anında yine aynı kurulca güncellenecektir. Bu bedel ödenmedikçe tapuda devir yapılamayacak ve inşaat ruhsatı da verilmeyecektir.

Metruk yapılar için uzun süren ve çözümlenemeyen süreç artık yeni düzenleme ile sonlandırılmıştır. Buna göre; genel güvenlik ve asayiş açısından metruk nitelikte tespit edilen yapıların sahiplerine adrese dayalı nüfus sistemindeki adreslerine 3 gün içinde tebligat yapılacak 30 gün süre verilerek yıkmaları istenecektir. Bu durum 3ü günlük süre içinde kaldırılmazsa belediye veya valilik yıkımı gerçekleştirecek %20 fazlası ile sahibinden tahsil edecektir.

Saygılarımızla
Av.Ali Güvenç KİRAZ
Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı

Kaynak: AGK