Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz ile adım adım kentsel dönüşüm sürecini inceledik. İşte 10 adımda dönüşümün yol haritası...

1-Kentsel dönüşüm sürecini ön hazırlık, tespit, yıkım ve uygulama olarak 4 aşamalı düşünebiliriz. Ön hazırlık süreci haklarınızı bilmeniz ve buna bağlı olarak taleplerini oluşturmanız için önemli. Evini kentsel dönüşüme sokacak vatandaş için ön hazırlık 2 aşamalı diyebiliriz. İlki durum tespiti. Yani tapunuza bakıp bir sorun var mı incelemeli, belediyeye gidip imar durumu hakkında bilgi almalısınız. Kaçak kat var mı, kolon kesilmiş mi ya da plan değişikliği gibi durumlar varsa bunu evinizi yıkmadan öğrenmenizde fayda var. Mesela binanız 10 katlı, plan değişmiş 8 kata düşmüş. Ama siz bunu bilmeden yıkıma girdiyseniz işi tamamlamanız oldukça güç. İmar barışı düzenlemesi sonrasında alınmış olan yapı kayıt belgelerinin kazandırıcı bir etkisi olduğunu düşünen vatandaşlarımız var ancak bilmeliler ki yapı kayıt belgeleri taşınmazlar yıkılana ya da kentsel dönüşüme girene kadar geçerlidir. Yani aldığınız yapı kayıt belgesi size bir fazla, ilave hak sağlamayacaktır.

2- İkinci aşama ise müteahhit seçimi. Ülkemizde kentsel dönüşüm çalışmaları ağırlıklı olarak müteahhit firmalarla yapılan kat karşılığı anlaşma üzerinden ilerliyor. Arsa sahipleri bir firma seçiyor, pazarlık yapıyor. Firma da hak sahiplerine verdikleri pay dışında kendilerine kalan bölümü satarak işi finanse ediyor. İnşaat şirketleri ile yapacağınız kat karşılığı inşaat sözleşmeleri tek taraflı feshi mümkün olmayan ve mahkeme tarafından feshi mümkün sözleşmeler. Sözleşme imzalandıktan sonra müteahhitten vazgeçmek kolay olmadığı için ince eleyip sık dokumalısınız. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ortaya çıkan binlerce dönüşümzede sonrası ‘herkesin bu işi yapmaması2 için müteahhitleri sınıflandırdı. Firmalar tecrübesine, iş bitirme oranına ve mali yapısına göre gruplara ayrıldı. siz de firma seçerken hangi gruptan olduğuna bakmalısınız. Yeni dönemde bazı müteahhitlerin sınıflarının o inşaatı yapmaya yetmemesi nedeniyle yeten firmaların belgelerini kullandıkları görülüyor. Böyle bir durum var ise o firmanın da mutlaka sözleşmede yer almasını ve teminat vermesini sağlayın aksi halde asla böyle bir sözleşmeyi imzalamayın. 3 metrekare fazla taahhüt ettiği, için güvenilir firmaları seçmeyenlerin 10 yıldır evlerine hala kavuşamadığını unutmayın. Son İzmir depremi gösterdi ki sadece iyi müteahhit seçmek değil müteahhittin iyi malzeme kullanıp kullanmadığını da incelemek gerekiyor. Bu nedenlerle mutlaka teknik şartnameleri detaylı inceleyin imkanınız var ise inşaat mühendisinden bu teknik şartnameler konusunda destek isteyin.

3-Yaptığınız anlaşmada cezai şartların tek taraf lehine fazlaca olmamasına dikkat edin. İnşaata başlaması ve teslim sürelerini doğru belirleyin. O süreçte evinizi bırakıp kiracı olacağınızı unutmamakta fayda var. Geç teslim halinde mutlaka cezai şart ve hak mahrumiyeti bedeli talep edin. Bir de teknik şartnamede hangi model ürün kullanılacağını belirlemek gerek. Kentsel dönüşüm çalışmaları tamamlanıp evler teslim edildikte sorunlar arttı. Firma sözleşmede ‘A marka ya da muadili’ diyor. A marka klima 2 bin lira ama firma muadili diyerek yerine 400 liralık ürün takıyor. Bu sorun hem evlerin içinde hem de yapı malzemelerinde yaşanıyor. Bu nedenle malzeme ve kalitede ‘net tanım ‘yapılmalı.

4-Yapınızı yıkılıp yenisinin yapılması için elinizde bir riskli yapı raporu olmalı. Vatandaş Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlara riskli yapı tespiti yaptırılabiliyor. Lisanslandırılmış kurumların listesi de Bakanlığın internet sitesinde yer alıyor. Risk tespiti için tek bir hak sahibi süreci başlatabiliyor. Maliklerden biri dilekçe, tapu durum belgesi ve kimlik fotokopisi ile söz konusu kurum ve kuruluşlara başvuruyor. İncelemeler sonucunda riskli olduğu tespit edilen yapılar, tespiti yapan kurum tarafından Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’ne bildiriliyor. Yapının riskli olduğu tapuya işlenirken hak sahibine de tebliğ ediliyor. Ayrıca bir binanın riskli olduğunu yıkılma tehlikesi içinde olduğunu düşünüyorsanız Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne bu yapıyı şikayet edin. Şikayet sonrasında bakanlık oradaki hak sahiplerine süre verecek ve tespit yaptırın diyecektir yapmazsa resen kendisi yaptıracak ve bu bedeli orada oturanlardan amme alacakları kanununa göre tahsil edecektir. Yani vatandaş olarak sadece kendi binanızı değil etrafınızdaki binaları da depremden koruyabilirsiniz.

5-Bu tebligatta riskli yapının bulunduğu yerdeki müdürlüğe dilekçe ile itiraz edilebileceği, aksi takdirde tebligat tarihinden itibaren idarece 60 günden az olmamak üzere belirlenen süre içinde yapının yıktırılması gerektiği de belirtiliyor. 60 günlük süre tebligattan sonra ya da itiraz söz konusu ise itiraz sürecinin sona ermesinden sonra belediyenin yapacağı tebligat sonrası işliyor. Riskli yapı, malikleri tarafından 60 günlük süreye rağmen tahliye edilip yıktırılmamışsa, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek 30 günden az olmak üzere ek süre tanınıyor.

6-Bu süre sonunda da riskli yapıların maliklerince yıktırılmaması halinde, riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması isteniyor. Riskli yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ile yıktırma işlemleri, mülki amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile idarece yapılıyor veya yaptırılıyor. Yıktırılamayan yapılar Bakanlıkça veya il müdürlüklerince yıkılıyor veya yıktırılıyor. Bu yıktırmanın masraflarından malikler hisseleri oranında sorumlu oluyor. Ayrıca Çevre ve Şehircilik Bakanlığı belediyelere tahliye süreleri bitmiş binaları yıkmaları için 2 ay süre veriyor yani bu süre sonunda belediyeler yıkmazsa bakanlık yıkıyor ama belediye başkanlarının ve bu konudaki belediye yetkililerinin ağır sorumluluğu var. Zeytinburnu’nda yıkılan bina sonrası ilgili belediye başkanı ve imar müdürü ağır ceza mahkemesinde yargılanıyorlar. Belediyelerin bu yapılar için insiyatif gösterme lüksleri kesinlikle yoktur.

7-- Kentsel dönüşüme konu olan binada arsa sahibi ve firma arasında yüzde 100 anlaşma sağlandıysa 6306 prosedüre uygun toplantı yapılması gerekmiyor. Ancak yüzde 100 anlaşma yoksa 2/3 arsa payı çoğunluğu ile toplantı yapılmaksızın karar alınabiliyor. 2/3 arsa payı çoğunluğu binanın yapım şekline (arsa payı karşılığı, hasılat paylaşımlı, bedel ödeyerek yani kendin yık kendin yap modeli ile veya başka modellerle yapımı) yapım müteahhitinin kim olacağına, projenin ne olacağına karar verebilirler.

8-Karara katılmayan veya toplantıya gelmeyen 1/3 azınlığa 15 günlük uyarı ihtarnamesi gönderilmesine karar verilir. Toplantıya katılamayan ya da katılıp olumsuz oy verenler 15 günlük ihtarname öncesinde karara katılmak isterlerse Noter Muvafakatnamesi imzalayabilirler. Karara katılmayan 1/3’e noterden ihtarname gönderilerek 15 günlük süre içerisinde alınan karara katılım istenir. Karar katılmayan 1/3’e maliklerin kendi aralarında düzenledikleri bina ortak karar prtokolü, yapılan veya yapılacak olan sözleşmenin bir örneği, SPK lisanslı değerleme şirketinden alınan raporun kısa bir özeti ve karara katılmayanlara ait kat planları, genel kat dağılım şeması noter ihtarına ek olarak gönderilir. Karara katılmayan 1/3’ün arsa payı açık arttırma sureti ile satılır.

9- İlk olarak yapılan açık arttırmaya taşınmazda bulunan arsa sahipleri katılabilir. Açık arttırma da satılacak değeri İstanbul dışında ise taşnımazo taşınmazın bulunduğu çevre ve Şehircilik İl müdürlüğü satış komisyonu İstanbul da ise ilçe belediyeleri satış komisyonu belirler. Açık arttırma en fazla arttıran kişi üzerinde kalır. Açık arttırmaya kimse katılmamışsa ihale birisi alınana kadar yenilenir. Ancak 1.ihalede kimse satın almamışsa payı artık devam eden ikinci ve diğer ihalelerde dışarıdan da katılım sağlanabilir. İhaleler birisi bu payı satın alana kadar devam eder. Ayrıca yeni yönetmelikle, tapuda kayıtlı malikin ölmüş olması hâlinde, Bakanlık, Müdürlük veya İdare tebligat işlemleri için mirasçılık belgesi çıkartmaya, kayyum tayin ettirmeye veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapmaya yetkili oldu. Bölgeye süreç hızlandı.

Kutu:

Kira ve kredi
desteği veriliyor

Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılır.
*Maliklere yapılacak kira yardımı süresi; riskli yapılar için 18 ay, riskli alanlar ve rezerv yapılar için ise 48 ayı geçmemek şartı ile ilgili kurumca belirlenir. Kira yardımı illere göre değişmekle birlikte .... lira ile ....lira arasında değişir.
*Riskli yapılarda; kiracı olarak ikamet eden veya işyeri işleten hak sahiplerine; malikler için il bazında belirlenen kira yardımı tutarının iki katı; defaten ödeme yapılır. Sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet eden veya işyeri işleten hak sahiplerine ise malikler için il bazında belirlenen kira yardımı tutarının beş katı; defaten ödeme yapılabilir.
*Gecekondu sahiplerine ise; riskli yapılarda belirlenen aylık kira bedelinin iki katı kadar, riskli alanlarda hak sahipleri için belirlenen süre ve miktarın üçte ikisini geçmemek üzere ilgili kurumca belirlenecek süre ve miktarda kira yardımı yapılabilir.
*6306 sayılı Kanun kapsamında konutunu ve/veya işyerini kendi imkanları ile yapmak ya da edinmek isteyen hak sahiplerinin protokol imzalamış bankalardan kullanacakları kredilerine faiz desteği verilebilmektedir. güçlendirme için 50 bin lira, konut yapım ya da konut edinimi ve işyeri yapımı ya da edinimi için 125 bin lira destek sağlanır.

Kira yardımında kişinin ikamet etmesi ve 1 taşınmazı için kira alabilme hakkı varken kredi faiz desteğinde 5 taşınmaza kadar ve ikamet etme zorunluluğu olmaksızın bu yardımdan faydalanılabilmektedir.

*Dönüşüm Projeleri Özel Hesabından aynı kişiye hem kira yardımı hem de faiz desteği ödemesi yapılmayacaktır. Kira yardımından faydalananlar faiz desteğinden, faiz desteğinden faydalananlar ise kira yardımından faydalanamaz.
Kentsel dönüşüme girecek olan bir alanda damga vergisi, banka ve sigorta muameleleri vergisi ile veraset intikal vergisi ödenmez. Yine noter harçlarında nispi olan harçlar ödenmeyecek %90 civarında bir muafiyet uygulanacaktır. Tapu harçlarında ise taşınmazın uygulama öncesi satışında herkese uygulama sonrasındaki ilk satışında ise yüklenicilere harç muafiyeti getirilmiştir. Belediyeler tarafından da alınacak harçlarda önemli bir muafiyet vardır. Belediyeler eski yapının 1,5 katına kadar olan yapılacak yeni yapı alanı için harç almayacaklardır. Eski yapının yasal yapı olması esastır aksi halde harçların tamamı belediyeler tarafından da alınacaktır.

Kaynak: AGK